房价从2.5万降到9千还是卖不掉，投资客：当初买房过于冲动了

在2016年国家提出房住不炒，甚至出台限购、限贷、限售等调控政策来抑制房价持续上涨，但很多人依然对楼市充满信心，认为房价还会继续上涨，限购、限贷是因为房价上涨过快。而今年由于楼市遇冷，各个城市开始出台“救市”政策，去年哈尔滨率先出台救市政策，今年3月1号，郑州又出台了“楼市新政19条”。根据相关数据显示2822年以来已经有超过40个城市出台了楼市的“救市”政策，很多城市的首套房首付比例都降到了20%，还有有些城市甚至开始放开限购政策。但仍然有很多人不看好楼市，认为未来房价还会下跌，因为既然楼市需要救市，就说明房价还有继续下跌的空间。

由此可见大家对于楼市的判断不会因为政策的调控而改变，很多人判断房价走势大部分都是根据所处环境来进行判断。其实在笔者看来，判断一个城市房价的涨跌，不能根据一时房价的走势来判断，而是要根据一个城市人口数量的变化、经济发展的情况和所处地位来进行综合判断。例如一些一二线城市，尽管在楼市的大环境下房价也会出现下跌，但长远来看这些城市的房价仍然会继续上涨，因为这些城市的人口还会继续增加，住房需求也会随之增加。而对于一些没有发展潜力的城市，尽管这些城市的房价在房地产的黄金时期也会出现大涨的情况，但最终还是会回归到合理水平。我就拿环京区域的房价来看，这些城市的房价因为炒房客的疯狂炒作而严重虚高。

在2015年到2018年之间，我国大部分城市的房价都在持续上涨。其中环京城市，例如燕郊、香河、涿州、大厂等城市因为地理位置离北京很近，因此很多投资炒房者开始炒作这些城市的房价。因为这个原因这些城市的房价上涨速度很快，在20216年很多人认为燕郊城市的房价会随着北京不断的扩张而持续上涨。因此很多人对燕郊的房价充满信心，认为燕郊的房价最终会突破5万，在这种信心的冲击下，燕郊的房价也从一万左右突破到2万、然后是3万，最后达到了4万，甚至最高点达到了4.5万。

除了燕郊以外，涿州的房价也随之出现上涨，在2015年涿州的房价还只有12000元/平方米，然后房价一路上涨，先是突破了两万，2017年达到了2.5万元/平方米。这个河北的小城市，仅仅因为地理优势，房价在短短2年内就已经翻倍，而且超过了大多数的省会城市。而且在2017年仍然有很多人看好环京城市的房价，认为只要北京的房价不跌，这些城市的房价就不会跌。

例如我的一位大学同学毕了业一直在涿州买房，在2015年的时候他认为涿州的房价会涨，因此花了150万左右买了一套120平左右的房子。而接下涿州房价的走势也确如我这位同学判断的那样，房价持续上涨，到了2017年涨到了25000元/平方米，我同学买的这套房也赚了将近200万。他的亲戚朋友都报以羡慕的目光，可以看出当时环京地带的房子投资回报率特别的高，赚钱效应非常的强。在巨大利益之下，很多人都被冲昏了头脑，只看到之前买房者赚到了大钱，却没有考虑到当下买房存在的风险。

因此我的另一位同学看到这位同学买房赚钱后，也想在涿州买房，而他买房的时机却是在2017年涿州房价的最高点25000元/平方米。他花将近250万买了一套100平左右的房子，首付75万，贷款175万，每个月需要还10000左右的房贷。但随着环京楼市调控政策的收紧，也出台了限购政策，导致很多投资炒房者被拒之门外，因此涿州失去了大量的住房需求。此后由于没有住房需求的支撑，无论是燕郊还是涿州的房价都开始出现回落，到了2020年由于疫情冲击，再加上政策的进一步收紧，涿州的房价开始出现大幅度下跌。

在2020年的下半年，涿州房价就发生了腰斩，跌到了2016年12000元/平方米的水平，当时很多人认为涿州的房价已经见底，不可能再次下跌。但事实情况是，在2021年下半年涿州的房价再次出现下跌，直接跌到了9000元/平方米以下。在2021年下半年新开盘的楼盘，平均价格都在9000元/平方米左右，而且很多房企还不断推出特价房，还有些房企还不断出台打折促销政策，实际成交价格可能会更低。

在这种情况下，我的第一个同学，尽管在2015年买的房子，如今也赔了将近40万。而我的第二位同学更惨，他几乎是在涿州房价的最高点买入，如今房价跌了一半多，100平的房子赔了将近160万。如今涿州的房价还在持续“阴跌”，最重要的是现在涿州的房子流动性非常地差，即使降价出售也很难把房子卖出去。因为在房价下跌的时候，购房者的观望情绪愈浓，很多人都不敢轻易买房，因此这个时候房子的流动性越差。据我卖房的同学说，涿州的房价在最高点的时候，他每个月还能卖个三四套房子，如今房价跌到了9000元/平方米，他已经两个月没有卖出去一套房了，作为一个老中介他都开始考虑换工作了。而另一位同学想把房子卖掉，但把房子挂到二手房市场几个月了也没卖出去，再加上最近两年疫情冲击，他的收入又不稳定，他甚至考虑要弃房断供了。

环京城市房价之所以出现下跌，还是因为这些城市并没有得到真正的发展，没有太多的产业，不能给人们提供大量的就业岗位，其唯一的优势就是离北京比较近的地理优势。因此随着调控政策的收紧，楼市遇冷，这些城市的房价出现回落也成了理所当然的事情。