房地产行业研究周报：基本面小幅转暖 春天的脚步近了

　　投资摘要：

　　每周一谈：基本面小幅转暖春天的脚步近了

　　政策层面来看，地方政策持续宽松，多地下调按揭贷款及公积金贷款首付比例，房贷利率持续下调；另一方面，住建部定调2022 年房地产政策，要求坚持“房住不炒”，保持行业稳定运行，加快保障性租赁住房建设，政策局部有松，全局以稳为主。基本面来看，销售市场呈现底部确认的特征，融资环境同比回升。从政策面到基本面，我们都观察到行业春天的脚步渐近。

　　因城施策背景下，地方政策持续转松，多地下调房贷首付款比例，下调房贷利率，未来各地政策，在结合地方房地产市场实际情况背景下，仍有放松空间。本周，佛山市非限购区域、南通市下调房贷首付比例至20%，南宁市下调首套公积金贷款首付比例至20%，二套至30%，晋中市下调二套公积金贷款首付比例至20%；此外，广州市六大行同步下调房贷利率LPR 加点幅度20 个BP，尽管2 月份LPR 基础利率未动，但多地的LPR 房贷加点幅度下调。

　　从全局层面来看，政策方向仍以“稳”为核心。2 月24 日国务院新闻办举行“推动住房和城乡建设高质量发展发布会”上，住房和城乡建设部副部长倪虹明确，2022 年还需坚持“房住不炒”的定位。

　　销售市场基本面呈现底部特征，依据统计局公布70 城住宅价格，商品房价格呈现企稳回温。2 月21 日，统计局公布1 月份70 个大中城市商品住宅销售价格显示，新建商品住宅价格环比下跌城市39 个，较上月减少11 个；一线城市新房价格环比由下降0.1%变为上涨0.6%，二线城市环比上涨0.1%，较上月提高0.4 个百分点，三线城市环比下降0.2%，跌幅收窄0.1 个百分点。

　　基于各线城市的销售市场轮动，市场往往由一线城市复苏，随后逐步扩散至二三线城市，一线城市售价环比回升，二线城市售价企稳，三线城市售价降速收窄也预示着市场已逐步走出底部。

　　融资基本面来看，行业融资金额同比小幅回升，除境外债券市场仍低迷外，其他各资金渠道均有边际改善。

　　截止至2021 年12 月，银行贷款余额走出同比负增速，其中开发贷余额同比增速由2021 年三季度0%回升至1%，个人住房贷款同比增速与前季度持平。

　　2 月最新数据显示新增境内债金额同比增速回升至正负零附近，境内债呈现复苏态势，海外债融资持续低迷，2 月新增4.85 亿美元，同比减少86%，与上月持平。

　　2 月信托资金融资同比增速小幅回升，用益信托网统计的新增房地产行业信托资金为111 亿，同比减少68%，较上月收窄16 个百分点，但仍处于低位。 数据追踪(2 月14-2 月20 日)：

　　新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为+92 PCT、-26 PCT，一线城市+163 PCT，-22 PCT，二线城市-8 PCT，-63 PCT，三线城市+166PCT，+21 PCT.

　　二手房市场：14 城二手房成交面积单周同比+96 PCT，累计同比-30 PCT.

　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+9 PCT，成交建筑面积累计同比-29 PCT，成交金额累计同比-60 PCT，土地成交溢价率为3.87%。

　　城市行情：北京(+102 PCT)，上海(+65 PCT)，广州(+25 PCT)，深圳(+24 PCT)，南京(+2 PCT)，杭州(+79 PCT)，武汉(+92 PCT)投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。

　　风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。

（文章来源：申港证券）