北京楼市：赔了4套房，却卖不出去

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号|粉丝问答

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提问：房姐好,有个问题咨询，我老家拆迁,赔偿了4套房(120平,90平,90平,70平),两间商铺(均为10平)。事情得有七年了吧,预计20年能赔付下来。听我妈妈说政府支持赔偿房子,也可以折现金赔偿(我妈猜测赔偿价格4000,刚刚搜索了下,现在本县的房价均价四千多)房子旁边修了一座号称政府打造的七星级酒店,非连锁,应该是政府吹牛，不过房子位置不错,在县城规划的新城的中心。问题核心就是,房子是县城的,县城的房子应该选择要房还是要钱利益才最大呢(也支持部分折现),还有,得到这么一笔恩赐,应该怎么安排才算不浪费这个机会呢？我是四川人,在成都生活,也就是平时不在老家,逢年过节回去一次,成都离老家200公里。

回答：建议你拿钱。商铺绝对不要，房子最多可以要一套。345线城市到县城这类房产，普遍的情况是：

1.价格溢价，购买力地板抬价。一个中部省市的县城，价格基本也要3000起，因为农民也付得起这个钱。

2.供应量极大，流动性极低。随着一二线城市开发受限，3线以下的城市，销售利润不低，故土情结，子女孝敬，春节效应等影响，开发商拿地火热，项目过剩。而本地人置换，只会购买一次新房，二手房市场无法支撑，价格也比不过尾盘打折，价差抵不过新房情结，新房入手后基本只能自持。

3.金融属性弱流动性低，溢价，导致银行认可度低，不容易贷款。

4.财富追赶优势A县城房产，变现差，对冲货币不强B现金随时间贬值，可购买对冲货币（一二线优质房产）C一二线优质房产，流动性强，对冲货币县城拆迁的两套赔偿方案，折现相当于直接把A按标价变现成B，之后你可以买C。而实际上，如果你拿到A，无法等值变现成B，变现折扣N，并支付货币时间折现率M。县城拆迁选择换钱，买强省会房产。

提问：小姐姐您好！本人在苹果北区有一套市值350万房子（100万贷款），工作地点朝阳门附近，手上资金400万，家庭年流水100万左右。两个孩子，大宝今年2岁半，想置换一套兼顾学区和居住属性的房子，请问东城和朝阳哪个好一些？有没有推荐的目标小区？

回答：如果非京户就看朝阳，推荐嘉铭桐城，陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，很不错另外朝阳还可以看看澳林春天，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还OK

提问：房姐，朝阳公园板块也是以次新为主，和望京比便宜20%左右，和望京哪个更好呢？

回答：朝阳公园部分次新，部分户型可以买区域地段和产业上，望京更好望京天花板，远高于朝阳公园朝阳公园，地段4，产业3望京，地段5，产业5两者的差异，大于20%另外还要考虑马太效应稀缺属性

提问：房姐您好，我想买一套三环内总价800以内的三居，要求交通便利，生活设施齐全，离三甲医院近一点的次新小区，主要是自住，对学区要求不高。麻烦您给推荐一下合适的小区。最好是北三环

回答：800w买北三环次新三居没合适的标的，可以看下东边买首城国际两居或者小三居比较合适，润枫水尚也不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，附近的珠江罗马嘉园、青年汇嘉园都可以淘一下，都没有学区溢价

提问：星主，觉得最近望京投资价值怎么样？看你好久不说这个地段了。比起你一直推的CBD东延长线呢？

回答：望京很好，未来价格发展空间有一定概率比CBD双井更高CBD东段延长线是阶梯区域，朝青接近双井，常营和朝青差1.5个等级。现在的行情是，价格合适，有好房源就可以买。好房源很快消化掉。

提问：房姐您好：我在2017年3月赶在新政前买了回龙观商办房华府九号，首付200，贷款200，用了sfsd，现在孩子一岁了无法落户，落在东城单位集体户口。考虑到孩子上公立幼儿园和上学的问题，想在海淀买个房子落户，首付能靠消费贷贷出200万的样子，本身没有存款。方案有两个，一是买个海淀上车老破小，不去住，全靠消费贷凑首付；二是买个海淀小两居，有电梯能住，把华府九号的商办卖了加消费贷凑300—400万首付。具体您看哪个方案合适，分别有什么合适的区域和小区推荐。另外，我在东二环朝阳门上班，老婆在安立路上班，想稍微兼顾一下通勤。谢谢。

回答：200首付可以看下北影小区兼顾学区属性，还有天作国际中心，农科院附小的学区都可以淘300+首付可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄，或者万泉小学如小南庄建议出掉商办置换一套可自住的二居

提问：房姐你好，有一套福熙大道的三居室，装修很好，小区也看上了，七万四五，能入手吗，保值吗，还有一个华彩国际三居室，小区一般，户型眼睛户型，这两个那个能入手，那个保值，您给分析分析，比较困扰，不知道怎么选择谢谢

回答：福熙大道品质不错，但开放商当时定价偏高，一直卖的不行价格上不去，如果7.4精装修可以入，华彩国际这个盘没问题也是可以入的。自住选择自己喜欢的

提问：智慧的房姐您好！新人首问，最近拜读了您的专篇，收获颇多，按照您推荐的一些区域选择一些楼盘，现在有点纠结，请房姐指点迷津！感谢回答！我的情况如下：北京买房的目的，把户口落下来，本人现在西安工作和生活。所以在北京自己的学区需求不是很明显，预算550-600万左右搞定。目前主要看的是海淀片区的清河附近和朝阳的朝青板块首先：海淀五环里感觉没有合适的标的，要么楼龄超15年，价格太高，超过预算，主要感觉自己没有这种需求，不想买这种被学区绑架的房子；再海淀的清河看了几个小区：1.清润家园有个房子是毛坯2010年的回迁房不满两年，有税费，面积80，算上税费520万，我觉得还合适预算之内，就是问了中介这个小区情况是3栋楼是回迁房，两栋是市公安局的家属楼还是宿舍楼，小区中间有个小花园，有健身器材，交通还行。我看是就是价格和楼龄了，担心小区品质，后期不好出手；2.2010左右的有个莱圳花园小区，单价和总价都要高点，位置和这个差不多，单价都在七万左右。标的物标网价585万左右。3.福美苑的房子价格也还行，但是网上说是两限房，不知道环境咋样；您怎么看这个小区？4.另外就是在朝阳的朝青板块看了：青年汇、国美第一城（网上说这个有铁路，没有看太多）、炫特家园，这三个也有合适的标的，现在就是纠结海淀清河这几个小区和朝青这几个那个更好一些。请房姐给分析一下，十分感谢。

回答：1.清润家园这个小区二类经济适用房吧（按回迁房管理），税比经适房稍微少点。南向小两居户型还可以，塔楼很高，如果买到高层视野还可以。不过大塔楼大多户型较差。感觉不如旁边清景园（一类经适房），那边板楼为主，户型更方正2.莱圳是一个大盘次新，户型很经济（正规2居70多、3居110多），地铁也很近，基本上西小口那边选次新，买不起世华龙樾的只能考虑莱圳，莱圳具备很强的稀缺性，优先考虑3.福美苑小区很小，总共两栋楼，绿化也一般，两限房税费高4.不自住不需要学区，就没必要看海淀，大方向看朝阳，租金更好，优先炫特、青年汇嘉园，其次看莱圳

提问：新人首问：房姐你好。我2015年4月入手昌平沙河滟澜新宸小区1套96.6的小三居，商贷30年，88折利率，还有155w贷款未还，现值380w，目前手中有现金50w，我和爱人均为北京集体户口，有两个孩子，大娃22年入学。提问1，感觉现在换房成本太高，从投资角度看，滟澜新宸房子还值不值得继续持有？提问2，如果换房，主要考虑投资，次要考虑普通学区，有哪些建议？

回答：沙河滟澜新宸4左右的价格也不低了，下一轮涨也属于末端补涨板块。建议看看回龙观板块育新回龙观分校的矩阵、和谐家园、龙锦苑X区，还有融泽嘉园对口育翔、161的昌平分校

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